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得益于过去几年在投资利润率、投资回报期以及收益等方面的突出表现，中高端酒店成为了众多酒店投资人关注的重点品类。根据中国饭店协会发布的《中国酒店集团及品牌发展报告》，截至2023年1月1日，我国酒店连锁化率为38.79%，同比增长3.79%，中高端酒店品牌连续五年保持两位数高速增长。

规模迅速增长的背后，是市场机会的持续释放。据浩华数据显示，由于中高端酒店市场品牌渗透率低，该层级目前酒店连锁化率水平不足30%，为品牌提供了大量助力单体酒店转型的机会。

浩华数据显示，中高档品牌成2023年冠牌首选

酒店品牌如何才能通过品牌更新，产品设计、体验提升以及供应链体系打造，赢得存量及增量市场的更大份额？锦江酒店（中国区）旗下中高端酒店品牌锦江都城3.0给出了一个答案范本。

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01

投资语境下

酒店品牌更新意味着什么？

对绝大多数投资人而言，酒店品牌更新是他们乐于见到的。

因为这意味着酒店品牌基于消费和投资市场做了一次新的内部升级，进一步强化了各方面的竞争力。尤其是当下，酒店行业已经进入了存量升级时代，品牌更新是让既有的老旧连锁品牌酒店投资人与品牌方继续牵手的重要契机。

在与次方点评的沟通中，不少老旧连锁品牌酒店的投资人表示，在选择了品牌升级之后，在同一商圈内的竞争力得到了有效提升，反之则迅速被其他品牌替代而降低价位，最终经营表现每况愈下。

聚焦至中高端酒店投资市场，品牌更新带来的投资赋能同样不容小觑。

一方面，中高端酒店不同于中端酒店，不止卖空间，还强调文化体验。

除了通过品牌更新提升住宿体验之外，文化体验也是中高端酒店的关注重点。尤其是当下，有着更高民族自信的Z世代正在获得更高话语权，他们热衷于翻新传统文化，让众多传统文化更富生命力。

以前不久完成品牌升级的锦江都城3.0为例，作为一个拥有百年文化积淀的民族品牌，坚持以更先锋的方式向“新青年”客群传递品牌文化。以中国茶文化为例，锦江都城设置了大堂茶吧“葱倩”，再现往日“锦江茶室”的风采，还在客房内设置了可升降茶台，满足会议与茶歇的双重需求。类似的传统文化与现代需求相融相生的结合，在锦江都城3.0中随处可见。

另一方面，中高端酒店的文化体验，不仅要提供消费体验，还要创造商业价值。

文化体验于中高端酒店品牌而言，既是品牌差异化的核心构成，也是投资价值的重要组成。目前，酒店行业产品竞争加剧，对于中高端酒店而言，更是如此。因为中高端酒店既要确保产品质量，同时又要增加溢价。因此，文化体验对酒店溢价的贡献大小，就更为重要。

针对这一投资痛点，锦江都城3.0早已做好了应对。在酒店的墨染-百年先锋文化体验区中，通过文化打卡点和对中国茶文化的演绎，锦江都城3.0为投资人带来了更可观的非房收入，同时也能为ADR带来一定的提升。

此外，葱倩-大堂茶吧作为锦江茶室的延续，海派文化东方之美，除了提供茶文化的体验及灵活的多功能空间之外，同时推动非房收益及ADR增加20元及以上。

换言之，锦江都城3.0在产品中设置的文化体验，能够有效转化为投资收入增长点。而这，正是酒店投资人乐于见到品牌更新的核心原因之一。

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02品牌更新，

如何切实转化为投资收益点？

据了解，锦江都城3.0的单房造价成本为13.5万元-15万元。之所以能够在15万元之内打造产品质感与投资性价比兼具的中高端酒店产品，锦江酒店（中国区）副总裁、锦江都城品牌总裁陆斯云表示，核心在于商业模式。

作为品牌立足的根本，商业模式决定了品牌如何用最低的成本创造最大的价值，从而获取最大的利润，同时拥有持久的生命力。在锦江都城的商业模式中，“民族”是核心竞争力之一。

锦江都城3.0是如何围绕着“民族”，将品牌更新点切实转化成一个个具体的投资收益点？

 商业模型 

在有限资源内打造超越期望的投资产品

在陆斯云看来，商业模型代表了品牌战略的聚焦与取舍——在一定的资源内打造一个超越期望的酒店投资产品。于锦江都城3.0而言，百年文化积淀是其独有的品牌资源，提炼其中的经典文化元素，通过空间视觉和功能设置等方式将其标准化和模块化，最终形成可复制的商业模型。

对于酒店投资而言，酒店品牌不仅要有清晰的差异化，同时这些特色还要可复制。据了解，在锦江都城3.0的过程中，得到年轻再造的不只有百年文化，还有投资投入与产出的精准核算。值得注意的是，锦江都城所有的百年文化积淀是目前国内中高端及中端酒店市场中，仅有且难以复制的投资优势。

 中国“创” 

以先锋文化提升产品溢价

如上文所提，锦江都城3.0的品牌更新点，能够有效转化为投资收益点。通过拆解锦江都城3.0的产品，得以发现先锋文化精神成了提升产品溢价的核心动力之一，具体表现在空间设计、客房分配以及文化体验等方面。

在锦江都城3.0产品中，所有的产品设计及功能排布，不仅注重消费体验，同样强调产品溢价。

在客房环节，围绕着百年民族文化，锦江都城3.0推出了中华文化IP房，如中华民族文化特色系列-敦煌主题房和锦江都城自有IP系列，灵缇总统套房及鸿鹄总统套房等。

这些主题鲜明的高溢价中华文化文创品牌特色房型预计ADR可达到800-1000元起，借助先锋文化之力吸引到更多强消费力的新青年客群，并让酒店客房溢价再上一层楼。

 中国“造” 

以民族之力助力投资降本

随着投资人在酒店投资方面越发审慎，中高端酒店投资的性价比也更被重视。以产品造价过程的成本把控为例，锦江都城并没有选择品牌溢价更高的国际供应链品牌，转向拥抱并挖掘了一众同样品质有保障且兼顾性价比的民族品牌。

以照明工程为例，传统照明主要分为有线和无线两种方式，有线稳定但工期复杂且长，无线工期稍短但稳定性不如有线。针对这一问题，锦江都城选择与海思团队合作，将华为PLC技术运用到照明工程中，既保障了照明的稳定，同时能缩短工期，实现硬件造价降低20%，施工成本降低27%。

华为PLC技术

同样的，装配式技术也能为酒店投资实现降本。一方面，锦江都城3.0将品牌元素进行了提炼和简化，可复制的品牌特色元素在凸显品牌调性的同时，也能通过标准可复制的装配式技术完成施工。以墙板为例，综合成本可降低35%，并将施工周期控制在3个月以内。

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03中高端品牌的投资“蓄水池”

如何打造？

据浩华数据显示，2023年国内品牌变更的酒店数量增加显著，全年共有940家中端及以上定位的酒店涉及品牌变更，较上一年增加超过70%。其中，中高端酒店拥有最高的冠牌比例，冠牌数达到85家，较上一年增加36个。

原因之一是目前中高端酒店市场品牌渗透率低，酒店连锁化率水平不足30%，为品牌提供了大量助力单体酒店转型的机会。这就意味着，未来会有更多的投资人选择与中高端酒店品牌牵手。

在品牌选择的过程中，务实谨慎的投资人自然会偏向能为其创造更大投资价值的品牌。那么，什么样的中高端酒店品牌更值得投资人选择与期待？

1、文化积淀的助力

在中高端酒店品类中，文化积淀是品牌建设的关键板块之一，既能成就足够鲜明的品牌差异化，还是酒店产品溢价的立足之本。在陆斯云看来，文化积淀是包括锦江都城在内的中高端酒店品牌在未来至关重要的突破点。毕竟，一切品牌的故事都是可以被创造的，唯有历史，只能沉淀。

具体在酒店投资中，文化积淀能带来多重利好。其一，酒店产品创新有依可据，并非跟风而行。空间审美层面，锦江都城选用的ART DECO风格传承于和平饭店，在此基础上，更符合现代审美的几何线条取代了原本的古典繁琐。

其二，品牌个性打造，别具一格。基于已有的文化积淀，锦江都城可以更游刃有余地选择视觉化象征，如石库门、先驱鸟以及灵缇犬等。

2、民族势能的挖掘

从锦江都城3.0中不难发现，锦江都城对民族势能进行了不同角度的挖掘。一方面，锦江都城在民族设计层面持续发力。锦江都城选用了兼具民族特色与现代审美的两大经典色彩——绀宇蓝和鎏璃金，并以中国传统色彩对不同功能的公共区域进行命名，如以葱倩冠名大堂茶吧室和以墨染冠名百年先锋文化体验区等。

另一方面，锦江都城在供应链板块持续挖掘“民族平替”。在锦江都城3.0的供应链中，有多个实力强劲的民族品牌，除了上文提及的华为之外，还有中华草本国货品牌以及品牌定制高级床垫和五金卫浴。

从产品性能测试来看，这些更具性价比的民族供应链产品性能表现不输国际品牌，床垫、洗护用品和五金的综合造价仅为3517元/间，比国际品牌低5403元。

3、集团力量的支持

在品牌投资“蓄水池”的打造过程中，品牌所在的酒店集团也为其带来了各个方面的支持。作为行业领先的头部企业，锦江酒店（中国区）为锦江都城品牌发展带来了诸多支持，包括但不限于产品打造、会员支持、供应链体系支持以及国际视野等等。

在前不久举行的【答案与方向：中国酒店及住房租赁产业投资2023-2024年度报告大课堂&结业礼】活动现场，锦江酒店（中国区）表示未来将持续打造与投资人、供应链等上下游企业合作共赢的平台，围绕“品牌强、会员强、运营强”总目标，加快推进高质量发展。

相信在这样的集团力量支持下，锦江都城3.0能交出一份令消费者和投资人都满意的答卷。

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04

写在最后

通过对锦江都城3.0的品牌更新剖析，我们看到了中高端民族酒店品牌是如何积极拥抱市场变化，并将百年文化积淀高效转化为投资利好点，从而完成品牌影响力的打造。

可以预见的是随着竞争的加剧，未来中高端酒店市场的品牌更新速度会加快。锦江都城3.0的发布，就是一个良好的开端。在一轮又一轮的品牌迭代过程中，能否将其中的更新点切实转化成能为投资人带来营收的回报点，依旧是投资市场衡量品牌更新价值大小的关键，有待更多中高端酒店品牌给出自己的答案。