酒店筹建：投资人应如何做好单房造价控制？

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酒店的单房造价，往往是在一个较为理想的状态中得出的，而在现实环境中，投资人则会面临物业的不同、施工团队的专业程度、周边环境等一系列不确定因素。如何在多变的环境里，尽可能做好单房造价控制，投资人或许需要做好心态与实践上的双重准备。

于心态上：不要盲目迷信品牌指导价

正如前文所说，大部分酒店品牌的加盟手册与平台上，都会有单房造价的标注，但是对于投资人来说，不能盲目迷信这个指导价格。

品牌给出的数据，往往是最为理想化的状态，在前文提到的某中高端酒店的单房项目投入造价表中就在底部进行了一系列备注，如该造价未包含客房与客房分隔墙、客房窗户，未计算所有公区硬装、软装费用，未计算弱电系统、消防系统、室内外广告VI系统、中央空调及新风系统、冷热水系统设备、暖气系统等等。

对于“投资小白”来说，单房造价所涉及到的成本预算，往往是没有太深概念的。投资人董先生提到，他在刚准备投资酒店时，自己算了算床、床垫、电视等软装觉得2万块就可以，但是直到自己的门店做完后，才知道除了眼前看得见的看不见的，都是钱，哪怕是一面墙都会有很多层。

因此，理性的投资人，在投资上不能过于乐观，而是要提升自我的造价意识，不要为了省钱而省钱，不要为了花钱而花钱，一定是要花到合理的地方。

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于实践上：时刻做好避坑的准备

在投资人正式开始投资的时候，以下几个可能踩到的“坑”，需要尤其注意。

1. “物业坑”：既要看物业整体，也要关注物业内部可能带来的隐性成本

大部分投资人在拿下物业的时候，往往只关注整栋楼，却忽视了物业条件好坏可能带来的隐性成本。而这些隐性成本，很多投资新手并不会考虑到，品牌开发人员评估的时候一般也不会评估进去，在算投资回报率的时候，一般也是按照标准物业来算，并没有考虑这些隐性成本，到最后落地的时候，单房造价就会大幅提升。

其一，是机电设备、隐蔽工程可能带来的额外成本。对于投资人来说，最好的标准楼体是完全按照酒店结构做的物业，即在土建中配套功能就已经全做完，比如隔墙、水电气等入户配套设施。

但这样的物业毕竟是少数，大多数物业还是会存在各种问题的，比如电容不够，增电容需要几十万；气不够、水不够仍需增容，其花费的成本就是巨大的；排放设施不健全，甚至一些物业的隔墙和外立面都需要修复。

如果是中高端酒店，可能就需要花费400-500万去改造，平分到单房成本中，以150间为例，每间多出3万元，原单房造价12万就变成15万了。

其二，是内装拆除带来的额外成本。有投资人曾说，装修酒店，和装修自己家是一样的道理，区别只在于是自己住还是给别人住。所以，装修时产生的对原物业内装的拆除与清运所产生的费用，也成为单房造价中不可忽视的成本。

举个例子，有个投资人看中了一套各方面条件都很不错的物业，唯一的缺憾是内部的旧装饰要全面拆除，投资人估算了一下，5000多平方米的面积，单是拆除和建筑垃圾清运，至少100万以上。这相当于，100间房，还未正式开始动工，单间造价就已经增加了1万。

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2. “物料坑”：选择最优性价比的物料，避免该省的没省，不该花的多花

一些“投资小白”初次踏入酒店业，面对一些可自选的物料采购，反而会因为想要省钱，而导致在材料上多花钱，甚至为后期带来诸多不便。

这主要是因为投资人对于各项物料的成本一知半解，也没有时间精力货比三家、没有足够靠谱的供应商资源、没有这方面的专业评估能力，不但导致最后采购价格偏高，甚至拖慢了整体工期。

有投资人表示，他的项目之所以开业晚了，就是因为没有经验，没有提前预留好采购到货的周期，家具迟迟未到有关。后来他才知道，固装家具都是一间房一个尺寸，做好测量后，一般至少要预留45天的加工周期。

因此，对于投资新手来说，直接在集团采购平台上采购，或许是相对而言非常省时省力也省钱的方案，还能确保产品品质和后期维保。如果要选择自己采购，那么投资前期，就需要有自己的一张成本表，对各个物料比较合适的成本是多少，哪个部分的造价有利润空间有初步的了解。

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3. “施工坑”：选择靠谱、专业的施工单位，避免二次返工

在单房造价明细中，有的项目是投资人可专项承包施工方的施工项目，此时，选择一家优秀的装修公司进行总包，是一个项目确保产品品质并提高施工效率、降低成本、确保工程使用寿命的关键。

一个优秀的施工团队，不仅要做好施工工艺、做好自己的施工班组和外包班组之间的各项协调，更要能完好的领悟设计人员的思路和意图。

专业与非专业的施工队伍，施工的成本也是不一致的。不专业的施工方，可能致使酒店渗水、墙体发霉、管道堵塞、偷工减料等。前期没有打好基础，后期返工就会变得频繁，有的酒店翻新需要10年，施工不专业可能2-3年就要翻新。

投资人王先生就曾踩过“施工”的坑，合作前，总包单位表示曾经做过几个类似的酒店工程，但开工后投资人才发现，对方非常不专业，同时开工几个工程不说，还擅自挪用项目资金，导致酒店的装修无法如期推进。

因此，对于投资人来说，前期对于施工单位的选择，将直接影响到最后的单房造价与工期长短，必须慎之又慎。